石家庄的李先生27岁，准备于今年与25岁的未婚妻张小姐结婚 。李先生父母在其大学毕业时，已在石家庄市区购买一处两室一厅的住房，一次性支付房款75万元，随着房价攀升，目前市值为108万元，这处住房的房本户名为李先生。后经双方家庭讨论，决定另行购买一套交通更便利的两室两厅(价值136万元)作为新婚住房。

　　李先生大学毕业后进入某企业工作，目前任职部门经理，税后年薪13.8万元，年终奖税后6.2万元。张女士大学毕业后进入金融机构做部门助理，税后年薪10.6万元，年终奖税后4.4万元。双方单位都上有五险一金，贷款购买住房亦有公积金。


　　张女士父母为女儿置办一辆价值16.5万元的家用汽车作为嫁妆、2根100克的实物金条价值5.5万元，李先生父母赠与儿子10万元3年期国债，李先生自己有定期存款5万元，张女士有货币基金10万元。经估算，结婚亲友送礼、回礼置办酒席剩余现金3万元。

　　家庭资产情况分析

　　李先生新家庭资产状况见表1.

　　表1 李先生未来新婚家庭资产

　　资产金额/万元占比率(%)

　　现金 3 1.9

　　货币基金 10 6.33

　　流动性资产 13 8.23

　　定期存款 5 3.16

　　国债 10 6.33

　　实物黄金 5.5 3.48

　　投资性资产 20.5 12.97

　　汽车 16.5 10.44

　　李先生婚前房产 108 68.36

　　自用性资产 124.5 78.80

　　总资产 158 100

　　通过数据分析，未来李先生家庭资产中可变现资金占全部资产的21.2%，资产变现能力较强。两人家庭年收支情况见表2.

　　表2 李先生未来新婚家庭年收支单位：万元

　　年收入金额年支出金额

　　李先生年薪 13.8 生活费用 4.8

　　李先生年终奖 6.2 医疗备用金 0.2

　　张女士年薪 10.6 赡养费 1

　　张女士年终奖 4.4 旅游费 1

　　年总收入 35 年总支出 7

　　通过数据分析，家庭年收支结余为28万元，年结余率为80%，家庭结余丰裕，有充足资金归还贷款。

　　贷款方案

　　根据李先生的家庭资产情况，可考虑以下3中贷款方案。

　　方案一：大笔首付小余款尽快还清

　　建议李先生将婚前住房出售，将所得现金108万元用于购买价格为136万元的新婚房，差额28万元，刚好可用家庭年结余资金28万元抵消。也就是说，在第一年结余资金积累好，购买住房余款可以一次性归还，两个人将可过上无房贷的生活。此举利在于两人新婚之后第二年就能过上无负债日子，弊端在于家中积累财富少，且还有新婚隐性消费没有列明账目。

　　其中，新房装修将是一笔不小的费用，且新房内家电设施需要备置齐备，这些费用因提前归还贷款而未纳入考虑，因此这种急于还清房款的方式还需斟酌。

　　方案二：首付款50%余款贷款

　　购买136万元新婚房，首付款50%支付68万元，余款68万元可申请贷款。公积金贷款限额最高为40万元，还剩余28万元需要申请按揭贷款。可考虑出售价值108万元的婚前住房，用于支付首付款结余资金40万元，并预留40万元作为装修及家庭必备品添置费用。家庭资产中可变现资产为50万元，与第一年结余资金28万元合计78万元，大于公积金和按揭贷款总和68万元，最快第二年能归还10万元余款。

　　方案三：首付款30%余款进行组合贷款

　　按照136万元房款的30%计算，首付款为40.8万元，公积金贷款40万元，按揭贷款55.2万元，两个人可计划20年归还组合贷款。

　　20年公积金贷款40万元，贷款利率4.5%，每月归还本息1031元，用两人每月公积金足可偿清。20年按揭贷款55.2万元，贷款利率为6.55%，每月支付本息1119元，按揭贷款每年归还1.3428万元。因两人年结余资金占比率80%，有充足资金可以偿还贷款，因此折中提速归还贷款，最后建议选择方案三，并调整为10年还款方式。10年归还公积金贷款，每月归还本息2646元；10年按揭贷款55.2万元，每月归还本息3269元，每年归还4.081万元，第一年还能节余资金近24万元。

　　采取第三种归还贷款匀速稳步，未来生活财富积累逐年递增，这样李先生和张女士未来10年归还贷款生活，第一年只有之前能变现家庭资产50万元算是积蓄，第二年到第十年每年剩余款24万元9年能积累216万元。这笔资金能为二人生儿育女提供支持，也能成为稳定的家庭物质保障。

　　准家庭贷款买房常见问题一级标题

　　还款期间利率调整了怎么办？

　　银行放贷申请通过之后，贷款利率是否会出现调整，要根据贷款情况而定。对于已签订同贷合同并且合同上有明确约定贷款利率及贷款期限的情况，银行在合同上规定的期限内，不会调整贷款利率；对于已签订了贷款合同的，银行不会再调整贷款利率；在没有签订同贷合同及借款合同的情况下，只要没发放贷款，银行随时都有可能调整利率。如已签订贷款合同后，遇到贷款基准利率有变，将会在次年1月1日执行新的贷款利率，继续归还本息。

　　对于约定贷款利率来说，约定贷款利率不变，贷款利率的下浮是多付息的潜在风险，而若未来贷款利率上浮则将是利好。

　　如何选择还款方式？

　　购买住房需要付出的资金上百万元，选择哪种还款方式至关重要。还款方式的选择应取决于家庭经济状况，应因需而定。等额本息还款适合希望快速还清且有一定经济实力的贷款者，而匀速中长期还清贷款对于工薪层和经济实力一般贷款者较为适宜。因此，根据李先生和张女士的家庭经济状况，应选择等额本金方式归还贷款。

　　卖房付首付值得吗？

　　一些准家庭成员中一方名下已有一套住房，如案例中的李先生。由于种种因素，还需要另行购置新房，且需要通过贷款完成。这个时候，卖掉已有住房，用所得款项作为新房首付不失为一种办法。根据现行相关规定，李先生的情况无法享受首套住房的相关优惠政策，在贷款买房时，需要上浮10%首付款至房款的50%~60%，且无法申请公积金贷款。而如果将这套住房卖出转化为现金，两个人一起出力购买新房，就可认定为首套住房。也就可以享受公积金贷款和按揭贷款优惠以及房款首付3成的政策。